黃金週

探討不動產民間融資借款之爭議(上) 雖然民間融資利息較高、較易發生糾紛、債務人因處於較弱勢的地位其保障顯然較不足。但民間融資一直都存在，因為有些不動產因借款人個人原因、不動產標的之條件、銀行之核貸程序與規定等等因素，致使借款人若需資金周轉或短期急用時，唯有透過民間融資方式才能得以籌措資金或以解燃眉之急，例如:【a】因借款人個人因素銀行拒貸，像很多銀行會規定滿六十五歲以上之人、未成年人、有過授信異常之人、無法提供收入證明之人、或雖有正常收入但負債比過高之人、某些特定行業從業人員都有可能是銀行拒貸的對象。【b】因不動產的條件銀行不接受其為擔保品，例如很多銀行會規定未超過15坪的套房、屋齡過於老舊的房子、共有持分之土地、山坡地或林地、銀行認定偏遠之地區、未辦保存登記之建物等等雖有財產價值，但很難獲得銀行之青睞。【c】因礙於銀行之程序與規定等致使需貸款者被迫尋求民間資金解決，像很多銀行規定不動產融資從申貸、鑑價、徵信到對保等等各種程序冗長繁瑣，往往需費時十餘天以上，這對於有急用者來講實在是緩不濟急。或若有前順位民間貸款時銀行會規定必須先清償後才能撥款、或對做為宮廟神壇之建物需將其安置遷移後銀行才肯核貸等等規定，對於有資金需求者來講，實在是有點強人所難。 由以上原因可知不動產民間借款還是有實際存在之需要，也不可否認民間融資仍有其社會功能與價值。既然不動產民間融資仍將繼續存在，銀行與農會等金融機構也無法完全取代它，個人覺得最重要的應該是如何有效的減少民間借款之爭議，讓民間借款之業者仍能發揮其功能，在合情、合理、合法賺取其應有之利益同時，也保障到債務人之權益，債務人也多一個融資的管道與空間，這樣就不會因借貸無門而被迫斷頭而賤賣財產或使生計無奈終止。 一般而言，有資金需求者在借貸之時， 固然應該對利息之約定及給付之方式、手續費之多寡、違約條款之規定等等重要事項不可忽視。尤其對於經常引發爭議之扣押權狀及印鑑證明辦理預告登記、加倍設定抵押債權額、預立買賣契約書等等不公平、不合理且過時落伍的做法更應該要特別留意。當然，如果想要別人願意借錢給您，一定要讓別人有足夠的保障。我並不是幫債務人講話而不考慮債權人應有的權益，畢竟民間融資的案件大都是銀行拒貸的案件，民間業者風險較銀行為高，所以業者要收較高的利息或要求較周全的保障也是無可厚非。而是扣押權狀及印鑑證明辦買賣預告登記、加倍設定抵押債權額、預簽買賣契約書等方式極容易徒生爭議但又無法有效保障合法債權人之權益。反倒是給有心趁人之危、賤價強占他人財產者足夠上下其手的空間，所以本人才會強烈抨擊。 為何我會說扣押權狀及印鑑證明辦理預告登記、加倍設定抵押債權額、預先簽訂買賣契約書等等傳統不動產民間融資放款業者的做法不公平、不合理且過時落伍 ? 這些牽涉到法令之研究及法理之探討，實非三言兩語可以解釋清楚，簡單的說 : 有些做法因違背法令規定無效(例如虛?之意思表示無效、被脅迫而為意思表示得撤銷)；有些做法只會陷債權人於不義但對債權人沒有任何實益(例如買賣預告登記根本不能對抗強制執行、民法物權篇修正後光有抵押債權額無實際債務關係將更難求償)。但最最最最重要的一點是 : 有一個更有效、更能保障債權人及債務人雙方、更能預防爭議與糾紛的方式，可以完全解決債權人的困擾以及債務人的擔憂----------信託規劃之妥善應用。(....未完待續....) 回上一頁 

貸款信息&銀行金融資訊 壹.民國100年以後最新之相關訊息1.破天荒 消基會怒告6銀行房貸鴨霸 不公平契約 擴張債權吃定消費者 貳.民國99年以前搜集之相關訊息1.爭高成數房貸 7大必殺祕訣2.本利平均攤還速算表3.銀行搶房貸 利率殺到1.58％ 4.公營行庫、外商、壽險公司貸款資訊5.指數型房貸　須留意加碼幅度 6.勿買超過還款能力房子7.房貸跳槽 精打細算 8.評論 房貸M化 A客八成、D區六成 9.銀行授信準則10.銀行拒成詐騙集團幫兇　提供「指定撥款委託書」 11.指 定 撥 款 委 託 書(範本) 12.優惠房貸一覽表 13.掌握六大訣竅 你也是房貸高手 14.辦理抵押權塗銷應注意事項(以買賣案件為例) 15.〔金融契約〕五大關鍵字 你非懂不可  16.「增撥新台幣二千億元優惠購屋專案貸款」問與答 回貸款專區目錄總覽 

貸款綁約與違約金 一般購屋人由於自備款不足，會將房貸分為兩部份申貸，一部份適用於政府優惠房貸、一部份向銀行申貸。由於目前的利率已很優惠，銀行通常要綁約2年至3年。　而由於近年來銀行爭搶房貸客源非常激烈，尤其是對於條件較佳的優質客戶，銀行更是會想盡辦法拉攏與爭取，因此利率都下殺極優惠，政府優惠房貸利率1.325％，一般銀行房貸前2年利率不到2％，以北市購屋人申貸500萬元貸款，350萬元部份用於政府優惠房貸，且可享付息不還本的3年寬限期，而150萬元部份用於銀行房貸，利率也很優惠，對於銀行來說，必須等3年後才有利潤可言。若客戶貸款後短期內就清償，或又轉貸再享受別家銀行的優惠條件，貸款銀行不但賺不到錢；可能還要損失行政管理、開辦、鑑估、業務獎金等開銷費用，因此多數銀行規定房貸客戶需綁約1年至3年。 【貸款綁約】的含義：指您與銀行的借貸契約上針對『提前還款部分』做但書條件。提前還款一般又可以分為『部份清償』、『全部清償』兩種。 『部份清償』是指貸款人有能力提前清償貸款以縮短還款時間，銀行多收取提前清償還款金額的固定百分比作為違約金，一般銀行約收1%至2%的【違約金】，但也有部分銀行僅於客戶『全部清償』時才有違約金之處罰。 『全部清償』多指貸款人想轉貸時，利用新申請銀行的貸款清償舊銀行的貸款款項，部分銀行為了不希望轉貸情況發生，加重『全部清償』的罰款、讓貸款人被違約金條款綁得動彈不得。況且銀行對『全部清償』的規定亦不盡相同，有的銀行是以貸款額度的百分比處以【違約金】。例如於契約中約定 : 客戶第一年違約權不清償應處罰違約金3%；第二年違約處罰違約金2%；第三年違約處罰違約金1%....，也有是以貸款餘額的百分比為依據，每一家銀行的規定各不相同。 曹顧問的貼心小叮嚀: 建議您簽約前要『仔細研讀貸款契約中的條約』，不要僅聽銀行業務與經辦人員的解釋，應對於契約書上條文字句也務必詢問到清楚為主；對於貸款是否需{【綁約】以及綁約之形式、年期、是否有【違約金】之規定、違約罰則之內容、處罰方式…等都必須看詳細與做確認。 回貸款專區目錄總覽 

本息平均攤還法 本息平均攤還法(即本息定額攤還法) 名詞解釋： 每期償還固定的本息總額，但本金與利息所佔比例每期都不同，本金部份逐漸增加、利息部份則逐漸減少。 條件： 計算基礎為採年金法將貸款期間內全部貸款本金與利息平均分攤於每一期中償付。 以貸款利率不變為要件，求出每月之平均攤還率，故當利率調整時，必須依剩餘期間重新計算。 特點： 在利率不變的條件下，每月攤還金額相等，對於還款預算較易掌握。 由於每月償付之貸款本息金額相等，故有本金償付金額逐月遞增及利息償付金額逐月遞減現象。 計算過程較為複雜。 計算方式： 試算公式：每月應付本息金額之平均攤還率＝{[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數]－1}(公式中：月利率 ＝ 年利率／12 ； 月數=貸款年期 ｘ 12) 每月應攤還本金與利息試算： 平均每月應攤付本息金額＝貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率＝每月應還本金金額＋每月應付利息金額 每月應付利息金額＝本金餘額×月利率 每月應還本金金額＝平均每月應攤付本息金額－每月應付利息金額 點選連結【本息平均攤還試算】(本試算表除了計算出每月應付本息金額外，還能詳細分別算出每月應還本金金額及每月應付利息金額) 回貸款專區目錄總覽 最普遍的還款方式有本息定額攤還、本金定額攤還及附加寬限期攤還等3種，申貸者可以事先自行試算3種還款方式的差異，再依個人經濟狀況選擇最有利的。一般銀行所推出的房貸產品，通常是以第一或2年超低利率作為訴求，或是前幾年採固定利率，不要一下子被數字沖昏了頭，忽略了契約中的特殊限制，例如3年內不得轉貸。 要注意在低利或固定利率計算期間結束後，剩下的利率是採取何種方式計算，有的是採用「機動利率」或是可以繼續使用「固定利率」，還是有其他的計算方式，都要一一審閱清楚，多加留意。目前多數銀行都推出多種優惠方案，但仍需了解對還款有諸多限制，消費者必須考量這些還款限制會不會對自己造成資金運用的阻礙。

寫在【買賣過戶目錄總覽】前面-----曹顧問給購屋者(買方)的貼心小叮嚀曹顧問的貼心小叮嚀: 買賣房屋可能是一生最重要、金額最大的交易，不論買賣雙方皆應慎重對待，尤其是買方有可能是首次購屋者，對於不動產買賣流程、相關法令規定、應注意事項...等瞭解熟悉度及掌握度與賣方往往不對等。因為賣方有可能是專業的建設公司與房地產業者(預售屋及新成屋)、合建地主或合夥股東(餘屋保留戶及新古屋)、房地產專職投資客(中古屋以現金買斷或法拍取得等方式賺取投資利潤)、仲介兼買賣投資(伺機低價撿便宜及刻意壓價再承接後轉手賺價差)。即使賣方僅是一般售屋者而並非房地產相關業者，也至少已有一次以上的房地產買賣經驗；且對於自己要賣的這間房子的相關資訊及各種狀況絕對要比買方清楚得多了，買賣雙方還是不相當，也就是說『買的沒有賣的精』。所以買方在購屋前一定要有準備並事先做好該做的功課，特別是對買賣房屋最重要的【買賣契約書】、【看屋注意事項】等一定要認真看過幾遍，這樣才能知道重點在哪裡?會如此規定的意義與目的何在?要知道內政部版的契約與注意事項會特別將之收列為內容，是一定有它的理由跟道理的。 建議您做出購屋決定前，確實已依照【民眾看屋注意事項參考表】逐一檢討過。簽訂買賣契約時應要求仲介、廣告代銷公司、賣方要以【內政部版的買賣契約書】簽訂，因為這樣對買賣雙方都有保障。若是以別的版本契約書簽定時，也要以內政部版的買賣契約書為範本來對照、參考並作為修正及調整契約內容的依據。(順便告訴各位一個簽約的基本觀念:任何契約皆可以經雙方同意而修改，別被銷售或仲介給唬了，也別相信〔公司規定〕或〔定型化制式條文〕等鬼話!) 大多數人一見到密密麻麻的契約條款、注意事項等，就會本能地挑撿些自認重要的部分跳著看，或根本就失了耐性直接簽章。為了使讀者能細讀，不會忽略每一條的條款內容與規定，本人特別將【內政部版買賣契約書】與【看屋注意事項參考表】分成數個段落，避免貼文過於冗長，以符合大眾閱讀習慣及便於檢討比對，絕非想為本網站灌水，希望讀者們理解版主的用心而能逐條研讀與參照，這樣對自己一定有很大的幫助。 我知道要求每個人都有耐心精讀本分類目錄各篇貼文；將買賣契約書每一條都弄清楚是有點太強人所難了，若讀者們已努力試過，仍無法掌握看屋、談判、簽約重點。那麼有以下幾個簡易的解決方案也許可彌補或替代，千萬勿在不明不白的狀況下就付訂或簽約了。請勇敢大聲的告訴銷售人員:『買賣房屋是頭等大事，我沒有輸的本錢』。該小心謹慎的就絕不草率馬虎；該堅持的一定要堅持。 1.在作購屋決定前(買賣簽約前)要先請教、諮詢房地產專業人士，簽約時一定要【帶自己的不動產顧問】。這個專業顧問必須與買賣利益絕無關聯，才能完全維護您的利益，客觀公正且堅持立場。(所以不能是仲介及代銷等相關業者，因為仲介、代銷等同行間業務競爭非常激烈；說好聽點是做業績太積極；說不客氣的話是為達銷售目的會不擇手段。因此，就算是請與買賣雙方都無關的仲介也不適宜，例如會被擔心有成見、另有目的，或被質疑搶客戶、搞破壞...等，而容易使買賣破局。畢竟請自己的簽約顧問只是為了維護應有權益及保障交易安全，最後目的還是希望和諧成交。) 延伸閱讀：請參考【推廣「不動產專業顧問制」 】 2.堅持【用自己的地政士(代書)】辦理簽約、買賣過戶、貸款等程序，或堅持以【雙地政士制】辦理過戶等手續。就算銷售公司、仲介或賣方使出〔公司要保護買賣雙方，有規定代書不能由買方指定〕或〔自己親戚是代書，幫忙辦很便宜〕〔公司有代書部，免費代辦〕等殺手翦，也不要為其所動。小心羊毛出在羊身上；天下沒有白吃的午餐。若想進一步瞭解【地政士】或【雙地政士制】延伸閱讀：請參考【何謂「地政士」? 何謂【雙地政士制】? 】。 3.要簽訂買賣契約時，一定要【要求將契約書帶回審閱3天或五天以上】。契約未審閱前絕不付訂金或隨便簽章，更不草率簽要約書或簽本票以表示購買的誠意(銷售或仲介常用之業務手法，要知道任何簽章都必須要負責任的，帶回契約書詳細審閱就是展現買方最大的誠意)。不論你帶回契約書是否真有詳細審閱(當然有認真研讀一定有好處啦!)，至少可以讓自己不會感情用事，較有空間及時間冷靜理智思考，可大大地減少許多衝動購屋所衍生的問題。這個方法最簡當，但是相當有效及實用。 謹祝福大家買賣順利、愉快，早日擁有自己幸福溫暖的家。 回本分類目錄總覽 

承租人要求限期加裝排氣設備通知 姓名：陳００（承租人）  印一、寄件人 詳細地址：００縣００市００里００路00號 姓名：林００（出租人）二、收件人 詳細地址：００縣００市０００路０段０巷００號三、副　本收件人 姓名： 詳細地址：（本欄姓名、地址不敷填寫時，請另紙聯記）敬啟者：本人於民國００年００月００日向台端承租位於００縣００市００路００號房屋，遷入該屋竟發現熱水器裝設於密閉之陽台，每次使用後，均有殘餘之瓦斯味道留存在室內，因瓦斯會引起一氧化碳中毒，台端實有義務妥善防止房客發生中毒情事，請函到七日內加裝熱水器之強制排除殘餘瓦斯設備；台端若逾期不為，即為台端無法提供安全居住之過失，本人將依法進行終止租賃契約，特發函為通知。

認識購屋應付各項稅費(下) 四、其它買方應負擔之費用(一)仲介費（1）意義： 若透過房屋仲介購買房屋，還必需支付一項仲介服務費。原則上買賣雙方皆須支付仲介服務費，因仲介公司最高可向買賣雙方合計收取6%的仲介服務費，也有仲介公司會設法將仲介服務費轉嫁在較易收取到仲介費之一方。（2）計算方式：仲介公司大多會向買方收取 1% ~ 2%的仲介服務費。 (二)代書費（1）意義：辦理房地產過戶相關程序複雜且時間冗長，一般而言，不論是否透過仲介買賣不動產，皆會委由專業地政士(土地代書)承辦相關如買賣簽約、各式書類繕寫、稅務申報、抵押權設定與塗銷….等手續，代書費通常可分為簽約費、過戶手續費兩種。簽約費於買賣契約簽訂時收取、過戶手續費於過戶完畢收取。（2）計算方式：若不需辦理款業務，通常簽約費向買賣雙方各收取新台幣1,000~2,000元、過戶手續費約在新台幣12,000~16,000元左右。若需辦理銀行貸款者，則需另加辦理貸款(抵押權設定)的代書費，費用約在新台幣4,000~7,000元左右。(三)銀行(貸款)相關費用（1）意義：大多數購屋者購屋時僅準備一小部份自備款，餘款由銀行貸款後支付。若需辦理貸款時，除了會增加抵押權設定之地政規費與代書費外，另需負擔銀行收的貸款手續費(每家銀行所用名稱不同，亦有稱為銀行開辦費、鑑估費等)。以及貸款銀行幫保險公司代收的火險及地震險的投保費用。（2）計算方式：貸款手續費每家銀行收費標準不一，約新台幣3,000~6,000元(有少數銀行免收)。火險及地震險的投保費用約兩、三千元(地震險為定額，每年1459元，火險依投保金額、建材、樓層等而定，計算非常複雜，故從略，有興趣進一步了解請自行上網搜尋)，貸款期間需逐年繳納。 (四)價金信託管理(履約保證)費用（1）意義：詳參【履約保證(不動產買賣價金信託)】說清楚；講明白(上)(中)(下) （2）計算方式：約買賣價的萬分之六~萬分之十，買賣雙方各負擔萬分之三~萬分之五。 (五)其他約定由買方負擔之費用例如買賣議價過程中，賣方要求賣清的(例如約定實拿賣價600萬，賣方不管任何稅費)，且買方亦同意，則買方就必須一併負擔原應由賣方繳納之稅費，可能有:土地增值稅、賣方仲介服務費、土地複丈(鑑界)費、原抵押權塗銷手續費....等。曹顧問的貼心小叮嚀: 約定由賣方實拿多少金額(賣清)之交易方式，與約定由買方實付多少金額(買清)之交易方式，都常容易造成稅費負擔的糾紛，例如:賣方是否符合土地增值稅之自用住宅優惠稅率可能稅額相差數十萬元甚至數百萬元、買賣雙方是否需支付中人費或仲介服務費、買方如需貸款其衍生的貸款相關費用甚至高額的代辦手續費用是否包含在內、萬一需鑑界甚至需再鑑界之費用屬誰負擔....等。因此建議買賣雙方鷹避免用買清的或賣清的交易方式，以杜絕稅費負擔之爭議。 回本分類目錄總覽 

認識購屋應付各項稅費(中) 一、印花稅：（一）意義：為憑證稅，凡為書立並使用之憑證，原則上均應繳納印花稅。目前房地產交易實務作法多為在送地政機關登記之契約書(公契)依公定價(建物評定價格+土地公告現值總額)，而非依買賣價計算應貼印花。一般僅在正本上貼花，登記完畢後正本多由買方收執，副本不貼印花，地政機關與賣方各留存ㄧ份。（二）計算方式：印花稅＝公定價格(建物評定價格+土地公告現值總額)×0.1﹪。例如建物評定價格+土地公告現值總額為新台幣856200，應貼印花856元，元以下可不計。 二、契稅（一）意義：係因買賣、承典、交換、贈與、分割、占有不動產所有權者按契價課徵之定率稅。實務上地政士為了替客戶節省印花稅、登記規費....等稅費，申報之契價(契稅申報書之移轉價格與送登記機關辦理產權過戶登記之公契)皆會以建物評定價格為依據，從低申報。（二）計算方式：契稅＝契價×稅率 稅目稅率納稅義務人買賣契稅6﹪買受人贈與契稅6﹪受贈人占有契稅6﹪占有人典權契稅4﹪典權人分割契稅2﹪分割人交換契稅2﹪交換人 三、規費（一）意義： 買賣中常見的規費有：登記費、閱覽及申請謄本費、複丈費。不動產物權之取得、設定、喪失、變更以登記為原則，故取得土地及其上建物築改良物後，必須到所轄的地政事務所辦理登記，以確定產權，土地產權登記須繳一定之費用，依規行土地登記規則之規定，登記規費有登記費及書狀費。（二）計算方式：登記費＝(建物評定價格+土地公告現值總額)×0.1%＋書狀費(每張80元)貸款設定登記費＝銀行貸款設定總額(大多數銀行設定總額為貸款金額的1.2倍 )×0.1%＋書狀費(每張80元) 回本分類目錄總覽

認識購屋應付各項稅費(上) 不動產涉及層面較廣，相關的稅費繁雜，所以購買不動產時，除了買賣總價外，還應一併考慮到各項稅費。因為這些稅費不像整修、裝潢、添購傢俱家電等可由購屋者手頭是否寬裕來決定預算多寡，而是屬於購買不動產的必要支出。一般而言，當您簽約後買賣成定局時，這些應付的稅費也同時確定了，要移轉產權過戶至您的名下這些該繳付的稅費就必需完納與理清。所以建議您購買不動產時，最好將這些稅費先計算好並且把它加上買賣總價，視為總價的一部份，以免捉襟見肘致購屋壓力過大。由於常有人容易將『稅』、『規費』、『費用』等概念混淆，順便在此簡單介紹『稅』、『規費』、『費用』之區別 『稅』: 憲法規定人民有依法納稅之義務，故稅是政府加諸人民的義務，具有強制力且無須對價關係，稅收是政府最主要的財源。但依據租稅法定主義，政府所有的稅收均需有法律有明文規定，例如：所得稅法、遺產及贈與法、契稅條例、印花稅法等。 『規費』: 係各級政府及所屬機關、學校等依據規費法由業務主管機關訂定規費收費基準，規費是各機關學校為特定對象之權益辦理事項或為特定對象提供服務時始應徵收，非屬人民之義務。    行政規費依直接材料、人工及其他成本，並審酌間接費用定之。例如政府機關辦理審查、檢驗、測量、考試…等應收行政規費。 

水管生鏽無法正常使用承租人限期出租人為水管更換通知姓名：  （承租人）  印 一、寄件人 詳細地址：００縣００市００里００路00號 姓名：  （出租人） 二、收件人 詳細地址：００縣００市０００路０段０巷００號 三、副　本收件人 姓名： 詳細地址： （本欄姓名、地址不敷填寫時，請另紙聯記） 敬啟者：本人於民國００年００月００日向台端承租位於００縣００市００路００號房屋，遷入該屋竟發現水龍頭流出之自來水為黃色之鏽水，需更換新水管管線方能為解決；因鏽水無法為正常使用，台端實有提供正常水質之責任，請函到十日內更新水管管線；台端若逾期不為，即為台端無法提供常態居住之品質，本人將依法進行終止租賃契約，特發函為通知。